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北京房山民事诉讼律师分享诉讼策略的制胜法宝

来源:www.fsmsls.cn | 发布时间:2019年06月19日

        北京房山民事诉讼律师分享诉讼策略的制胜法宝。孙子有云:夫未战而庙算胜者,得算多也;未战而庙算不胜者,得算少也。多算胜,少算不胜,而况于无算乎?

        打官司犹如打仗,在确定诉讼策略时,务必要进行多方位思考,充分考虑双方当事人在法律和证据方面的优势和劣势,甚至考虑法官可能的看法,唯有如此才能够制定出最有利于当事人,而且也最能够说服法官并获得其支持的诉讼策略。
        今天上午,李某来北京房山民事诉讼律师咨询一个房屋租赁纠纷,我和张允律师接待了他。他将一处商铺租赁给王某经营蛋糕店使用,双方签订有书面合同,约定租期十年,年租金24万元,每年3月1前支付当年租金,如王某欲提前解除合同需提前三个月书面通知李某。合同已正常履行四年,但今年王某迟迟不支付租金,并于3月底在商铺门上张贴了闭店通知,并于4月8日将其所有物品搬离了该商铺,并给了李某一把房门钥匙。
我们了解案件情况之后,对于如何解决该租赁纠纷,提出了如下三种方案:
第一种方案:李某起诉王某要求继续履行合同,支付今年的租金24万元;
第二种方案:李某起诉王某要求解除租赁合同、返还房屋、支付返还房屋前的占有使用费,并按照三个月租金的标准主张违约损失。
第三种方案:李某首先发函给王某,指出王某于4月8日以实际行动违法解除租赁合同的事实,并要求其赔偿损失。在对方不予理睬的情况下向法院提起诉讼,要求确认双方之间的租赁合同于4月8日解除,要求王某结清合同解除前的租金,并按照三个月租金的标准主张违约损失。
        对于第一种方案,王某可能辩称双方之间的租赁合同已经于4月8日解除,虽然双方并未签订书面协议解除合同,但李某接受钥匙的行为即视为认可,要求继续履行合同显然与客观事实不符。
        法官很可能支持这种主张,李某的诉讼请求就可能轻而易举被击垮,而在法院最终做出合同是否已经解除的裁判前,李某将商铺另行出租可能面临着违约的风险,一旦法院认定4月8日合同已经解除,那么商铺空置时间内的损失可能要由李某自己承担。
        对于第二种方案,由于双方并未签订书面的解约手续,且王某不支付租金的行为已经构成根本违约,李某要求法院判令解除合同的诉讼请求很有可能得到法院的支持。但是,李某面临着棘手的问题,即在法院判决合同解除前,他将商铺另行出租是有风险的,并且即使法院支持其要求支付返还房屋前的占有使用费的诉讼请求,考虑到王某闭店的客观情况,可能面临着执行不能的法律风险。
        对于第三种方案,由于王某发布有闭店通知,并且已经将所有物品搬离商铺,李某如主张确认合同于4月8日已经解除,则王某无需再支付后续租金,对王某是有利的,估计他不会对合同已经解除有异议,而只可能对是否系其违约解除有异议。
        在这种情况下,采用第三种方案,对于双方当事人,乃至法官来讲都是最优的
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